典型案例｜北京市通州区梨园镇大马庄村村民委员会与北京前榆顺达养殖有限公司房屋租赁合同纠纷案

【基本案情】

2011年，原告北京市通州区梨园镇大马庄村村民委员会（以下简称村委会）与被告北京市前榆顺达养殖有限公司（以下简称前榆顺达公司）签订《房屋租赁合同》，村委会将集体所有一栋建筑面积13000平米四层建筑物出租给前榆顺达公司，租期20年。前榆顺达公司将涉案房屋转租给案外人，用于经营宾馆、健身房、美容院等。2022年2月9日，村委会以“合同约定逾期三个月未足额交纳租金，甲方有权解除合同”为由，将前榆顺达公司起诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，前榆顺达公司支付占用费及违约金。前榆顺达公司辩称涉案房屋经营宾馆、健身房、美容院等受疫情冲击大，资金紧张导致迟延支付租金；涉案房屋涉及到多家企业和经营者，若解除合同，将影响众多中小微企业切身利益。

本案经开庭审理后，为充分了解涉案房屋使用情况、前榆顺达公司经营状况，承办法官至现场进行调查勘验。根据庭审及现场勘验情况，承办人有针对性地在现场开展调解工作，最终促成双方调解并当场履行完毕。

调解结束后，双方均表示理解对方，前榆顺达公司现场捐助5万元防疫物资款，感谢村委会在常态化防疫工作中辛苦付出。

【裁判结果】

本案涉及受疫情影响的中小微企业违约行为判断认定问题。根据双方合同约定，村委会已然享有合同解除权。前榆顺达公司是否受到疫情因素的影响，能否对抗村委会行使合同解除权是本案争议焦点。经现场走访调查发现，案涉宾馆入住率极低、健身房大门紧闭、美容院生意惨淡，前榆顺达公司与次承租人的租赁合同纠纷也在法院审理过程中，前榆顺达公司确实遭遇严重经济困难。本案在现场勘验过程中立足于前榆顺达公司受到疫情影响进行现场调解，最终促使双方达成调解协议，并及时履行完毕。

双方达成调解协议如下：一、双方继续履行《房屋租赁合同》及补充协议；二、2022年年度租金标准调整为4603366元，前榆顺达公司于2022年3月25日前支付村委会2301683元（已履行完毕），于2022年6月15日前支付2301683元；以后租金的递增以本条款调整的2022年度租金金额为基数，按照补充协议约定的方式和标准递增。

【典型意义】

一是准确评价受疫情影响的中小微企业违约行为，司法助力中小微企业健康发展。本案租赁合同存续是关乎被告公司生存发展的重大事件。人民法院贯彻落实最高人民法院《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》，立足前榆顺达公司受疫情影响较大，促成双方和解并及时履行，有效保护前榆顺达公司生存大计，强力为中小微企业发展解忧纾困。

二是全面依法平等保护不同所有制经济主体的合法权益。坚持对各类市场主体平等对待，依法保护基层群众性自治组织和民营企业的合法权益，降低纠纷解决成本。本案立案后，及时组织开庭审理、现场勘验，并在勘验现场过程中，抓住时机，促成调解。本案从立案到结案，用时45天，及时高效化解纠纷。

三是汇聚正能量，调解助企又助疫。对手变朋友，从针锋相对到互相理解再到互让一步，让社会关系不再那么冰冷，调解结果折射出时代温度。纠纷变公益，在疫情防控的大背景下，作为企业能充分理解防疫工作，力所能及为防疫工作贡献自己的力量，携手抗疫，展现和谐、友善的社会主义核心价值观。