“旗民分居”原则：乾隆朝北京内城官房价格研究！

清代北京城以“旗民分居”为原则，内城主要由旗人居住，而房产最初由官方统一分配。然而，随着经济社会的发展，房产逐渐进入市场流转，既有民间自己买卖者，也有通过官方统一出售者。

本文根据《内务府奏销档》乾隆朝的九件内务府官房出售和店铺租赁档案，以“入官房产”售卖作为切入点，以期厘清乾隆朝中叶至后期北京城的房产价格，地域差异，购买程序，房款支付原则，以及购房者身份等问题，从而反映出乾隆朝北京城房价总体趋势，从一个新角度反映出18世纪中叶经济发展情况和旗人的购房策略。

乾隆三十八年（1773）五月初四日《奏报镇国将军弘嵩等认买入官房照例办理折》。

内务府奏称该年官方的售卖原则是“原价多者照原价准其认买，估价多者照估价令其认买”。据档案记载，这次申请认购者包括镇国将军弘嵩，苏拉永保，副都统伊尔图，蓝翎侍卫定泰，披甲人定住兄弟等5人，依次申请购买原任将军秦璜入官房产一所，共29间，银466两；骑河楼地方旧参领处房基地一块，银28.4两。

原任总督文绶入官房一所，共144间，银2675两和原任按察使法明入官房一所，共40间，银860两。本次申请共计购买房213间，银4001两，平均单价18.8两/间。然而，在以上申购的5人中，只有弘嵩和永保二人可以用现银购买，一次性支付，而其他3人则请求以“坐扣俸银认买”的方式缴纳房款，即以“还房贷”的形式完成剩余房款的支付。

内务府在查寻之前大学士尹继善制定的官房售卖原则后奏报称，“凡有指俸认买官房其房价银一千两以上者，着令预交现银一半，其余银两定限坐扣八年俸饷完结。其一千两以下者，伊等俸饷坐扣五年足敷完结即坐扣五年俸饷完结，若伊等俸饷坐扣五年不敷完结，亦令预交现银一半，其余银两定限坐扣五年俸饷完结等。”这条准则十分重要，成为乾隆朝此后官方购买的重要支付原则与标准。

除弘嵩和永保缴纳现银无须再议外，其余两处房产支付原则是：其一，副都统伊尔图认购房价超过1000两，共2675两，先缴纳房价一半，剩余部分以八年为限，通过俸银扣除。其二，定泰、定住兄弟二人认购房价860两，虽然低于1000两的标准，但二人俸银较低，扣俸不够房款价格，因此同样需要先行缴纳430两，其余房款兄弟二人以五年为限，通过扣除俸银方式支付。

根据内务府的规定，伊尔图和定准、定泰兄弟率先支付的现银，“应于奏准之日限三个月内交清，如有逾限拖延不交者，仍将官房撤回”。以上购买官房5人，共需先行支付银两2261.9两，占比56.1%，按扣除俸银支付部分为1767.5两，占比43.9%。

通过乾隆三十八年（1773）五月这四宗官有房产的交易，我们大致可以厘清乾隆中叶官有房屋售卖情况，购买流程和支付方式。

档案中并没有提及利息，所以内务府所掌握的官房，很可能采用的是剩余房款等额分配的无息支付方式。但是，由于档案并没有说明房产的具体位置和房屋面积，所以官方的单价差异较大。这则档案中所记载的几宗房产交易认购人的官职高低差异明显，涵盖了宗室将军、副都统、蓝翎侍卫和马甲等职，而“坐扣俸银认买”的这种分期付款的支付方式，也一定程度上减轻了认购人的经济压力。

乾隆三十八年（1773）至乾隆五十五年（1790）的九份《内务府奏销档》，其中八件档案共涉及京城房屋3540间（除三处热河房产与地基数量），金额114,861.707两，平均单价32.4两/间。

根据内务府大臣金简乾隆四十年（1775）制定的九檩至三檩房屋定价原则与福长安所购官房档案，不仅证明了内务府内城官产房屋大多为木制材料建筑，而且明晰了九檩至三檩房间的单价从70两/间至10两/间依次递减的价格标准。与之相比较，内城瓦房的价格则便宜一半左右，大致为15—17两/间，而外城瓦房则为12—13两/间。至于内城地基，更为便宜，均价稳定在0.018两/平方米左右。此外，根据第三件档案信息，内城官方出租店铺的收益大体以经济繁荣程度房间大小与地域距离为关键因素。

按照档案统计，东闹市口大约500文可以租赁一间店铺，而东四大街的铺面房则在600文每间。这一价格与四十年前雍正末年时期属镶红旗和正红旗辖区内的官房租赁价格有着较大幅度的上涨。根据雍正十二年（1734）十月十一日镶红旗汉军副都统署理正红旗汉军副都统金通保的奏报，当时规定的九檩房每间的租金最贵为三钱五分八，即350文钱，而八至三檩房间的价格依次递减，分别为300文、250文、200文、150文、100文和80文。

虽然房价会受到地理位置、房屋质量、使用年限等多方面影响，租赁店铺也受到类似因素限制，但笔者认为32.4两/间和500—600文/铺位的数字，大致能够反映乾隆中叶至后期北京内城官房售价和租赁店铺的情况。在八份官房售卖档案中，共涉及115人次，分为三种支付方式：按照现银一次性支付；先行支付一半，其余按期限扣除俸银；完全按期限扣除俸银。

除现金一次性支付外，其余两种方式应按尹继善在乾隆朝对官房交易做出的规定支付，即价格超过1，000两者，先行支付一半现银，其余分八年扣俸缴纳。价值在1，000两以内者，可以扣俸缴纳。但若俸银不敷房价，则仍需先行支付一半现银，其余分5年缴纳完毕，而应付的现银于奏准之日内三个月内交清。

尚需说明的是，“坐扣俸银”的偿还金额也可由申购者的亲属或指定人偿还，但需要单独呈报。

例如，乾隆四十九年（1784）八月二十三日，户部为太医院院使陈世官购买官房扣缴房价银两一事咨文内务府。陈世官在乾隆四十一（1776）年购买煤渣胡同原革职知府王立柱入官房产，价银2，185两。陈世官选择以先行支付一半银两，其余户部代缴的方式支付房款。在他支付50%房价后，剩余1092.5两按照8年16季时限扣款，每期扣银68.3两，最后一期扣银68两。

然而在扣款12期，扣银819.6两后，陈世官因故已无俸可扣，故而户部转扣其亲属272.9两以完成官房尾款的支付。结合《内务府全宗》档案可知，由于官员的俸银为户部发放，而官房由内务府出售，所以“坐扣俸银”是由户部代为扣缴的。

在扣款期间，如若申购人职务变动，则按新任官职扣缴。如果申购者可以按期缴纳房款则由户部向内务府发给房款收讫咨文。若申购人因出公差或其他情况没有及时或无法完结剩余房款，先由户部致函内务府或相应旗属都统追缴房款。进而确实无法继续缴纳者，则由户部咨文内务府询问具体办法，或由坐扣俸银改为坐扣养廉银支付，或收回官房。

本文通过分析《内务府奏销档》中乾隆朝的九件档案，概述了乾隆朝中叶至后期的京城官房价格情况，内城房屋均价在32.4两/间，东部房价整体高于西部，北部高于南部。

而内城作为整体，房价又高于外城与城外地段。按照申购程序，先由购房者自己向内务府提交购买呈请，写明缴纳房款方式。一般而言，可以分为现金一次性支付，先行缴纳一半现银，其余坐扣俸银支付，和完全缴扣俸银支付三种。然后由内务府根据尹继善和金简制定的房款缴纳政策和估价原则，为官产房屋定价并核对申购者支付能力。

参考文献

《大清会典事例》

《清代前期北京房产市场研究》

《内务府奏销档》